Экономика и управление народным хозяйством - оценка различных объектов. Рубрика в журнале - Имущественные отношения в Российской Федерации
Методика оценки среднерыночной доходности инвестиций в недвижимость
Статья научная
В статье рассматривается проблема определения экономической эффективности инвестиционных проектов на стадии инициации, в частности, корректной оценки среднерыночной доходности инвестиций в недвижимость для дилерских, рентных и девелоперских операций. Анализируются проблемы получения информации для определения среднерыночной доходности таких вложений. По мнению авторов, специалисты могут использовать представленные в статье методические разработки для определения среднерыночной доходности отдельного сегмента рынка на предпроектной стадии, когда об объекте строительства еще нет исчерпывающей информации.
Бесплатно
Методика оценки среднерыночной доходности инвестиций в недвижимость
Статья научная
В статье рассматривается проблема определения экономической эффективности инвестиционных проектов на стадии инициации, в частности, корректной оценки среднерыночной доходности инвестиций в недвижимость для дилерских, рентных и девелоперских операций. Анализируются проблемы получения информации для определения среднерыночной доходности таких вложений. По мнению авторов, специалисты могут использовать представленные в статье методические разработки для определения среднерыночной доходности отдельного сегмента рынка на предпроектной стадии, когда об объекте строительства еще нет исчерпывающей информации.
Бесплатно
Методика расчета стоимости права пользования местом на сооружениях (конструкциях)
Статья научная
Автором проведен анализ возможности использования понятий «право пользования» и «услуга» при формулировании объекта оценки. Рассмотрены методы оценки, используемые при определении величины арендной платы, и возможность их применения в зависимости от специфики объекта аренды и объема доступных данных. Предложена методика оценки стоимости права пользования частью конструкции и приведен пример ее применения на значительном массиве однородных объектов.
Бесплатно
Методические подходы к оценочному зонированию для целей государственной кадастровой оценки
Статья научная
Автор анализирует современное состояние теории и практики оценочного зонирования в России. Предлагает разделить понятия «оценочное зонирование» и «ценовое зонирование». Представляет собственную методику, в основе которой лежит интегральный критерий оценочного зонирования, рассчитываемый с учетом множества факторов, потенциально влияющих на величину стоимости объекта недвижимости, и приводит пример ее практического применения.
Бесплатно
Статья научная
Автором рассматриваются вопросы оценки земель, занятых пашней, для целей залога. Констатируется отсутствие единообразных способов оценки этого актива в отчетах оценочных компаний. Определяются допущения, используемые при определении стоимости таких земель в рамках доходного подхода. Приводятся мнения членов рабочей группы, сформированной автором настоящей статьи, для обсуждения рекомендаций по определению рыночной стоимости земель сельскохозяйственного назначения с целью формирования единого методического инструмента для всех участников оценочного и банковского сообществ.
Бесплатно
Методические рекомендации по оценке стоимости наград
Статья научная
Автор статьи анализирует положения нормативных правовых актов, регулирующих сферу гражданского оборота наград, в том числе наградного оружия. Рассматривает принципы и основные подходы к оценке наград, свободное обращение которых запрещено и разрешено. Делает вывод о том, что в настоящее время нормативное правовое регулирование и научно обоснованная методология оценки стоимости наград слабо развиты в нашей стране и предлагает методические рекомендации по оценке наград.
Бесплатно
Методология оценки: от разброса значений стоимости объектов оценки к интервалам стоимости
Статья научная
Авторами статьи анализируются недостатки современной методологии оценки. Описана проблемная ситуация, обусловленная разбросом значений стоимости для одних и тех же объектов оценки, рассматривается взаимодействие основных участников оценочной деятельности. В результате предложены рекомендации по оценке интервалов стоимости, формированию новой методологии оценки и экспертизы отчетов об оценке для торгов в форме открытых аукционов.
Бесплатно
Моделирование процесса ценообразования в сделках с коммерческой недвижимостью
Статья научная
Рассмотрены модели формирования цены предложения и спроса для вновь созданного объекта недвижимости. Установлено, что прибыль предпринимателя заметно уменьшается при перерасходе капитальных вложений и увеличении сроков выполнения работ. Подтверждена аксиома о приблизительном равенстве рыночно обоснованной стоимости недвижимости, определенной при применении стандартных подходов к оценке, на любых стадиях экономических циклов, включая периоды кризисных падений и подъемов рынка. Сделан вывод об увеличении интервала доверия рыночной стоимости при динамическом равновесии изменяющихся уровней спроса и предложения.
Бесплатно
Награды как особый объект гражданского оборота и предмет оценки
Статья научная
Автором статьи рассматриваются награды как предметы гражданского оборота. Анализируются особенности и ограничения свободного оборота наград в России, общественно-государственная востребованность определения стоимости наград, в том числе свободный оборот которых запрещен российским законодательством (государственные награды, наградное оружие и т. д.), предлагается классификация наград и рассмотрены некоторые вопросы оценки наград как материальных предметов.
Бесплатно
Негативное влияние недостоверной информации о продаже объектов недвижимости на качество их оценки
Статья научная
Автор рассматривает проблему, обусловленную фактами публикации недостоверной информации о продаже объектов недвижимости в средствах массовой информации в отсутствие в России единой системы проверки объявлений на предмет их достоверности. Описывает негативное влияние этого явления на работу оценщиков. Проводит сравнение работы оценщиков в нашей стране и за рубежом. Считает возможным решением проблемы проведение совместных межотраслевых мероприятий с участием всех участников рынка недвижимости и разработку соответствующих законодательных инициатив.
Бесплатно
Статья научная
Автором анализируются вопросы, вызывающие методические споры при работе комиссий по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости земельных участков и объектов капитального строительства. Формулируются позиции сторон спора в ряде ситуаций, не раскрытых в правовых актах, регулирующих оценку рыночной стоимости при оспаривании кадастровой стоимости. Комментируются эти позиции и делается заключение о необходимости разработки методических рекомендаций (указаний) по оценке рыночной стоимости для указанных целей, которые бы были обязательными к применению.
Бесплатно
Новый метод оценки доходных активов
Статья научная
Автором статьи предлагаются экспресс-метод оценки стоимости доходных активов (бизнеса и недвижимости), основанный на расчете инвестиционного срока службы актива при неравномерных денежных потоках без их дисконтирования, и авторский метод расчета мультипликатора цена/прибыль посредством средневзвешенной оценки инвестиционного срока службы активов.
Бесплатно
О вероятностных моделях для оценки остаточного срока службы и износа машин и оборудования
Статья научная
Автор рассматривает срок службы машины как случайную величины, которую предлагается описывать вероятностным распределением Вейбулла, что позволяет устанавливать зависимости среднего остаточного срока службы машины от ее возраста. Выявлены особенности применения такого способа оценки износа и предложены его модификации для учета разновременности выгод от использования машины. В целях практического применения результатов исследования выделены три категории машин, для каждой из которых построены зависимости среднего остаточного срока службы и коэффициента износа от возраста.
Бесплатно
О методических рекомендациях по оценке объектов культурного наследия
Статья научная
В статье анализируются проблемы оценки объектов культурного наследия (ОКН), в частности, положения Методических рекомендаций по оценке объектов культурного наследия. Рассматриваются плюсы и минусы правообладания ОКН. Делается акцент на формулировках, приемлемых в отношении определения стоимости ОКН и иных расчетных величин, в том числе рыночной величины арендной платы за пользование объектами культурного наследия. По мнению автора, применение единого терминологического аппарата и методологии позволит корректнее проводить оценку ОКН, активнее вовлекать их в оборот.
Бесплатно
О проблемах оценки стоимости земельных участков, изымаемых для государственных и муниципальных нужд
Статья научная
В статье обосновывается, что выкупная цена земельных участков, изымаемых для государственных и муниципальных нужд, должна определяться без учета влияния возмущений рынка после даты принятия решения об изъятии. Для исключения возможности хищения бюджетных средств через коррупционные схемы автор предлагает включить в Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков и Федеральный стандарт оценки № 7 ограничения на применение принципа наиболее эффективного использования имущества, подлежащего изъятию. Конкретными примерами подтверждает необходимость обязательной экспертизы отчетов об оценке.
Бесплатно
О проверке адекватности методов определения обесценения машин и оборудования
Статья научная
В статье рассматривается метод оценки обесценения машин, при котором вначале строят параметрическую модель зависимости стоимости машин от возраста, затем параметры этой модели подбирают по данным о рыночных ценах машин разного возраста. Приводятся примеры, показывающие, что в ряде случаев такой метод некорректен и может привести к неверному выводу о неадекватности модели, поскольку динамика обесценения машины зависит от условий ее эксплуатации. Автор считает, что можно избежать подобных ситуаций, формируя выборку из машин, работающих в примерно одинаковых условиях.
Бесплатно
О распределении цен на рынках недвижимости и "смещенных" оценках рыночной стоимости
Статья научная
В статье обсуждаются результаты экспериментальных исследований распределения цен на реальных рынках недвижимости с выводами о систематическом завышении рыночной стоимости консультантами-оценщиками. Показано принципиальное отличие распределения цен на разные объекты, наблюдаемые на рынке недвижимости, от распределения возможных цен на один оцениваемый объект. Авторами отмечается отсутствие оснований для утверждения о систематическом завышении оценок рыночной стоимости вследствие этих различий. Объясняется формирование несмещенных оценок стоимости на основе свойств распределения средней скорректированной цены по выборке аналогов.
Бесплатно
О формуле Д.С. Львова для оценки машин
Статья научная
Одним из методов стоимостной оценки машин и оборудования является метод равноэффективного функционального аналога, основанный на формуле Д.С. Львова. Автор предлагает иной подход к обоснованию этого метода, поскольку при его применении недостаточно адекватно учитываются особенности использования машин. Предлагаемый метод позволяет модифицировать формулу Львова, отразив динамику физического изнашивания машин и риск возможных аварий, что способствует повышению качества стоимостных оценок.
Бесплатно
Об оценке рыночной арендной платы и стоимости прав, связанных с договором аренды земельного участка
Статья научная
Автор рассматривает вопросы оценки рыночной арендной платы за пользование земельным участком и максимальной величины контрактной арендной платы за государственные и муниципальные земли. Анализирует величины арендной платы при заключении договоров аренды недвижимости на инвестиционных условиях и стоимости прав, связанных с договором аренды при их переуступке. Показано, что корректный учет увеличения стоимости земельного участка и арендной платы в течение срока аренды приводит к существенно меньшим величинам рыночной арендной платы в первый расчетный год.
Бесплатно
Статья научная
Рассмотрены последствия применения действующей методики государственной кадастровой оценки объектов недвижимости. Определены круг объектов (земельных участков), подверженных риску возникновения некорректных оценок, и причины их возникновения. Предложены пути решения выявленных проблем посредством учета пространственного положения земельных участков и наличия взаимозависимости рыночных цен посредством применения методов пространственной статистики - геостатистической интерполяции.
Бесплатно
