Финансы, денежное обращение и кредит. Рубрика в журнале - Имущественные отношения в Российской Федерации
Допущения при использовании статистических моделей в стоимостной оценке
Статья научная
В статье анализируется сущность допущений при использовании математико-статистических моделей в стоимостной оценке различных объектов. Указывается на необходимость их обоснования и отражения в отчетах об оценке. Отмечается, что допущения о спецификации модели не подпадают под определение понятия «допущения», принятое в стандартах оценки. Предлагается использовать метод максимального правдоподобия для обоснования допущений о спецификации статистической модели оценки. Приводится пример описания таких допущений в отчете об оценке квартиры.
Бесплатно
Статья научная
В статье анализируется процедура учета доли земельного участка при оценке рыночной стоимости объектов капитального строительства для целей оспаривания результатов их кадастровой оценки. Обосновывается необходимость исключения стоимости земельного участка из стоимости объекта. Автор предлагает учитывать стоимость земельного участка посредством расчета его доли в стоимости единого объекта недвижимости.
Бесплатно
Иностранные инвесторы на российском рынке облигаций федеральных займов
Статья научная
В статье рассматривается роль иностранных инвесторов на российском рынке государственных ценных бумаг в 1992-2019 годах. Отмечается, что рост инвестиционного спроса этой категории участников рынка отражается на его характеристиках - появляются инструменты нового типа, смещаются акценты при эмиссии различных видов облигаций федеральных займов (ОФЗ), изменяется соотношение различных категорий владельцев. Автор анализирует изменение доли иностранных инвесторов в структуре государственного внутреннего долга Российской Федерации, рассматривает перспективы рынка ОФЗ и ожидаемые тенденции его развития. Приходит к выводу о том, что иностранные владельцы являются наиболее динамичной категорией инвесторов ОФЗ.
Бесплатно
Статья научная
Автор рассматривает вопросы, касающиеся использования информации о событиях, произошедших после даты оценки, при оценке стоимости активов и обязательств. Анализирует положения федеральных стандартов оценки, Международных стандартов оценки, а также других зарубежных стандартов. Приводит соответствующие примеры из судебной практики. Рассматривает аспекты выбора информации для оценки, подтверждения ее доступности на дату оценки, уделяет внимание сведениям об объектах-аналогах после даты оценки. Делается вывод, что не следует полностью игнорировать информацию после даты оценки, даются рекомендации по работе с такой информацией и принятию решения об ее использовании в оценке.
Бесплатно
Искусственный интеллект в массовой и индивидуальной оценке
Статья научная
Авторы рассматривают возможность использования технологий искусственного интеллекта (ИИ) в массовой и индивидуальной оценке рыночной стоимости (РС) объектов оценки (ОО). Анализируют структуру цены, возникающей в сделках, и демонстрируют невозможность использования ИИ для непосредственной оценки РС ОО. В структуре цены выделяют индекс потребительских качеств ОО, при оценке которого с использованием ИИ обеспечивается воспроизводимость и точность результата. Предлагают механизм использования ИИ при оценке РС.
Бесплатно
Искусственный интеллект как объект стоимостной оценки
Статья научная
Автор рассматривает проблемы экономической и стоимостной оценки моделей искусственного интеллекта (ИИ), созданных с использованием машинного обучения и представляющих сложный объект нефинансовых цифровых активов. Приводит типы машинного обучения, классификации моделей ИИ и анализирует эффекты от их эксплуатации. Уточняет структуру финансовой модели для определения экономической эффективности модели ИИ, обосновывает ее ценность для бизнеса и выбор методов ее стоимостной оценки.
Бесплатно
К вопросу выделения величины НДС при определении кадастровой стоимости недвижимости
Статья научная
В статье обсуждается вопрос, следует ли выделять налог на добавленную стоимость (НДС) при формировании налоговой базы по кадастровой стоимости недвижимости и аргументируется, что такое выделение необходимо только в случае, если объекты не имеют рыночного оборота. При этом должно учитываться, имеет ли право правообладатель на возмещение НДС. Автор приводит подтверждения правильности такого подхода исходя из анализа теории и практики рыночной и налоговой оценок и норм законодательства о государственной кадастровой оценке недвижимого имущества в России и за рубежом.
Бесплатно
К вопросу об адекватности цен и маржинальности в ОСАГО
Статья научная
В статье рассмотрен действующий механизм регулирования ценообразования в ОСАГО. Отмечен положительный эффект политики регулятора (Банка России), направленной на индивидуализацию тарифов, однако утверждение регулятором базовых тарифов не позволяет полностью обеспечить адекватность страховых премий и маржинальность этого вида страхования. Автором выявлено наличие недействующей в настоящее время нормы закона, напрямую ограничивающей маржинальность ОСАГО. Проанализированы специфика и возможность применения этой нормы наряду с тарифным регулированием.
Бесплатно
Статья научная
В статье рассмотрены правовые и методологические аспекты, связанные с обоснованием и расчетом величины компенсаций родственникам и членам их семей при гибели пассажиров в результате авиакатастроф. Представлены разработанные авторами методы оценки показателя «стоимость среднестатистической жизни». Исходя из анализа норм российского законодательства установлена связь между причинением вреда авиапассажирам и возникновением обязательств у авиа- и страховых компаний перед родственниками погибших. Авторы считают, что вопрос определения размера компенсаций, связанных с причинения вреда здоровью на иных объектах и при иных обстоятельствах, требует дальнейшего изучения.
Бесплатно
Статья научная
В статье рассматриваются проблемы, возникающие при расчете прибыли предпринимателя при использовании затратного подходе к оценке стоимости недвижимости. Обсуждается трактовка термина «прибыль предпринимателя». Анализируются недостатки, присущие затратному подходу: допущение о мгновенном создании улучшений земельного участка и невозможности учета рисков инвестирования в процессе расчета их стоимости. Предложена формула для расчета прибыли предпринимателя для объектов с различными уровнем риска, объемом финансирования и временем строительства, позволяющая нивелировать выявленные недостатки.
Бесплатно
Как использовать результаты кадастровой оценки в оценочной практике
Статья научная
Автор рассматривает метод оценки темпов роста рынка недвижимости (доходный подход) и метод корректировок по ценообразующим факторам (сравнительный подход), опирающиеся на совместный нормальный закон распределения логарифмов рыночных и кадастровых цен. Предлагается методика принятия решения оценщиком о целесообразности пересмотра кадастровой стоимости как рыночной. Представленные методы предполагают использование больших данных и последующую автоматизацию расчетов, что позволит создать расчетные таблицы для широкого круга пользователей. Приведенные примеры основаны на сравнении результатов кадастровой оценки жилой недвижимости города Санкт-Петербурга в 2015 и 2018 годах.
Бесплатно
Культурные ценности как объект альтернативных инвестиций
Статья научная
В статье проанализированы особенности культурных ценностей как объекта альтернативных инвестиций, в частности, специфика арт-рынка, его структура и динамика, ценообразующие факторы. Проведено сравнение арт-рынка с фондовым рынком. Показаны отличия арт-рынка от фондового рынка. Представлены последние статистические данные. Рассмотрены арт-индексы, позволяющие изучать и отслеживать изменения на арт-рынке. Определены перспективы влияния на арт-рынок кризиса, обусловленного пандемией (по мнению автора, арт-рынок испытает наименьшие потрясения, культурные ценности останутся объектами инвестирования, цены на предметы искусства не снизятся). Отмечена необходимость изменения бизнес-моделей субъектов рынка и его инфраструктуры, позволяющей инвестировать в предметы искусства в условиях цифровизации, внедряемые новые технологии будут привлекать новых инвесторов.
Бесплатно
Статья научная
В статье представлены результаты экспериментального исследования эффективности применения алгоритмов машинного обучения для оценки недвижимости на примере оценки квартир на вторичном рынке Нижнего Новгорода. При проведении указанных экспериментов были применены различные методы машинного обучения и использованы нейронные сети. Также представлен метод идентификации характеристик объектов на основе их текстового описания в объявлениях о продаже и приведены зависимости целевых метрик от различных параметров. Результаты исследования подтверждают эффективность применение искусственного интеллекта в области оценки недвижимости.
Бесплатно
Метод расчета уровня риска, обусловленного неудовлетворительным финансовым состоянием бизнеса
Статья научная
Автор предлагает аналитический метод определения величины рисков для ставки дисконтирования при оценке бизнеса, позволяющий повысить уровень обоснованности оценки. Метод основан на представлении меры риска не как размера ожидаемых убытков, а как объема издержек, связанных с устранением причин его возникновения и потерей доходности капитала, которая отождествляется с мерой риска. Приводит численный пример реализации предлагаемого метода, формулирует ограничения его применения.
Бесплатно
Методика оценки объектов незавершенного строительства, оценка рисков
Статья научная
Автор приводит наиболее распространенные предпосылки возникновения объектов незавершенного строительства, а также риск-факторы, влияющие на строительство. Описывает подходы к оценке стоимости строительства в зависимости от степени готовности объекта. Представляет алгоритм проведения независимой строительной экспертизы для выявления отставания от графика и нарушений при строительстве с целью получения основы для принятия управленческого решения (о завершении строительства или консервации объекта, об обращении в суд, о взыскании неустойки с подрядчиков и т. д.).
Бесплатно
Методика оценки программного и информационного обеспечения ЭВМ
Статья научная
Автором статьи выявлены специфические особенности программ для ЭВМ и баз данных как объектов оценки. Указано на отсутствие комплексных методик, учитывающих эти особенности и применимых для оценки таких объектов. Представлена дополненная и адаптированная для IT-активов методика оценки нематериальных активов всех классов и намечены пути ее дальнейшего совершенствования.
Бесплатно
Методика оценки рыночной стоимости вспомогательных торговых встроенных помещений
Статья научная
Авторами проведен анализ необходимости и возможностей оценки рыночной стоимости уникальных объектов - встроенных торговых вспомогательных помещений (коридоров, холлов, тамбуров, лестничных пролетов и площадок, различных технических помещений). Установлена возможность применения доходного подхода для указанных объектов и решена основная проблема: разработана формула расчета удельной арендной ставки за вспомогательные торговые помещения. Теоретические предложения проиллюстрированы на практическом примере.
Бесплатно
Статья научная
В статье анализируется возможность использования методики доходного подхода к оценке сельскохозяйственных земельных участков. Корректное его применение является одной из наиболее сложных задач при оценке сельхозземель, в то же время сравнительный подход не всегда применим в силу недостаточной развитости рынка таких земель. Автор дает практические рекомендации по применению методики.
Бесплатно
Статья научная
В статье обсуждаются проблемы раздельной оценки стоимости объектов капитального строительства (ОКС) и земельных участков для определения их кадастровой стоимости. Анализируются факторы, влияющие на точность оценки. Предлагается метод, применение которого позволит одновременно определить удельные стоимости ОКС и земельного участка и повысить точность результирующей оценки каждого из этих объектов - составных частей единого объекта недвижимости (ЕОН). Рассматривается вопрос применения корректирующих коэффициентов и указывается на необходимость расчета отдельных коэффициентов по земельным участкам и ОКС, отличным от корректирующих коэффициентов по ЕОН. Обсуждаются результаты практического применения метода и возможность его использования при массовой оценке.
Бесплатно
Модифицированный метод выделения. О границах корректного применения
Статья научная
Авторы анализируют модифицированный метод выделения (ММВ) и выявляют его отличие от классической регрессии - нестабильность коэффициентов регрессионного уравнения. Показывают существенное смещение оценок стоимости земли и строений при небольших отклонениях удельных цен по выборке аналогов. Акцентируют внимание на практической нечувствительности традиционных показателей качества ММВ к смещению оценок стоимости. Предлагают алгоритм дополнительных проверок, предотвращающих получение смещенных оценок. Делают вывод о необходимости отбора аналогов, удовлетворяющих требованиям наиболее эффективного использования земли.
Бесплатно
